マンションやアパートなどの不動産賃貸をしている方にとって、滞納家賃の回収は非常に重要な問題です。
また、賃借人が退去する際の原状回復費用などの回収でお困りの方もいらっしゃることでしょう。そこで、今回は、滞納家賃の回収方法を中心として、不動産関係の債権回収についてご説明いたします。
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滞納家賃の債権回収
家賃滞納を放置すると未払いの金額が積み重なっていくため、早期に対処することが重要です。
速やかに回収できない場合には、以下のように法的措置も必要となってきます。
（１）家賃滞納者への催促
入居者が家賃を滞納したら、速やかに電話や文書（普通郵便）などで催促しましょう。
放置していると、入居者に「滞納しても大きな問題にはならない」と思われてしまうため、こまめに催促することが大切です。
（２）保証会社や連帯保証人への請求
家賃滞納が１ヶ月以上続いた場合には、保証会社や連帯保証人への請求も検討しましょう。
しかし、連帯保証人が支払を拒絶したり、連帯保証人にも支払い能力がなかったりすることもあります。
その場合には、引き続き以下の債権回収手続を進めていく必要があります。
（３）内容証明郵便の送付
家賃滞納が３ヶ月以上に及んだ場合には、入居者と連帯保証人へ内容証明郵便で請求を行いましょう。一般的に、家賃滞納が３ヶ月以上続くと、賃貸借契約の解除が認められやすくなります。
そこで、内容証明郵便には、「○日以内にお支払いいただけない場合には、賃貸借契約を解除し、立ち退きを求めるための法的措置をとります」といった警告文言を記載しておくと良いです。
このように警告することで、入居者や連帯保証人が家賃を支払ってくれることが期待できます。滞納家賃を一括で支払うのが厳しいようであれば、場合によっては、分割払いの約束をするのもよいでしょう。
（４）裁判による請求
内容証明郵便を送付し、入居者や連帯保証人と交渉しても解決できない場合には、裁判手続が必要となります。
入居者が居住を続けている場合には、滞納家賃の請求と合わせて、賃貸借契約を解除し、建物の明け渡しを求める訴訟を提起します。
既に入居者が退去している場合には、滞納家賃を請求するために、支払督促や少額訴訟といった簡易的な裁判手続を利用することも可能です。
なお、敷金を預かっている場合には、滞納家賃に充当できます。それでも不足する分を裁判で請求することになります。
（５）強制執行
裁判で滞納家賃の支払いが命じられても、入居者や連帯保証人が支払わない場合には、強制執行手続で相手の財産を差し押さえることを検討します。
滞納家賃を回収するための強制執行では、預金口座や給料を差し押さえることを検討します。もっとも、入居者や連帯保証人の口座情報が分からないこともありますし、賃貸借契約時に勤務先を確認していたとしても、その後に変わっている可能性もあります。
そのため、勤務先や口座に関する情報が不明の場合は、裁判所における「財産開示手続」や「第三者からの情報取得手続」で調べる必要があります。
入居者が賃貸物件を任意に明け渡さない場合は、最終的には裁判所の執行官への申し立てにより、強制的に立ち退かせることになります。
原状回復費用の債権回収
賃貸借契約の終了時には、賃借人に対して原状回復費用を請求できます。
敷金を預かっている場合には、まず敷金を原状回復費用に充当し、それでも不足する場合には、不足分を賃借人へ請求することになります。
原状回復費用の債権回収方法は、基本的に滞納家賃についてご説明した方法と同じです。
なお、建物の経年劣化や通常損耗のように、入居者が通常の生活を送る中で生じた傷や汚れを補修するための費用は、請求できないことにご注意ください。
不動産関係の債権回収は弁護士へご相談を
家賃滞納などの未払いが発生した場合、相手方への催促や交渉の段階で支払ってもらえればよいですが、裁判や強制執行が必要となれば、複雑な手続きを行わなければなりません。
そのため、不動産関係の債権回収は弁護士へご相談いただくことをおすすめします。
弁護士が内容証明郵便を送付したり、交渉したりすることにより、相手方が速やかに支払うことも期待できます。
裁判や強制執行が必要となった場合も、複雑な手続きは弁護士に一任することが可能です。
当事務所では、１９８３年の創業以来、東証プライム上場企業から中小企業、個人事業主の方の顧問弁護士として、多くの債権回収案件に携わってきました。
当事務所の顧問先様の中には、多数の不動産を所有されている大家様や不動産事業者様もおられるため、きっとお役に立てるものと自負しております
不動産関係の債権回収でお困りの際は、お気軽に当事務所までご相談下さい。
