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月額賃料を３０万円増額し、定期建物賃貸借契約への切り替えにも成功した事例【解決事例】
キーワード
賃料増額請求、普通建物賃貸借契約から定期建物賃貸借契約への切り替え、示談交渉
ご相談内容
ご依頼者は、所有不動産を他社に賃貸されている企業様です。
ご依頼者は、貸主として賃貸借契約を締結されていましたが、その月額賃料が近年の物価上昇を加味できておらず、適正価格よりも低額であると感じておられました。
また、賃貸借契約の契約形態が、普通建物賃貸借契約でしたが、建物も老朽化しており、今後の建て替え等も考慮して、可能であれば、定期建物賃貸借契約に切り替えておきたいとのお考えでした。
そのため、会社としても、弁護士に依頼をしようと考え、当事務所に依頼をされました。
当事務所の対応及び結果
まずは、相手方に対して、書面にて、賃料増額請求とともに、定期建物賃貸借契約への切り替えの申出をしています。
その書面の中では、賃料増額の根拠を詳細に記載するとともに、賃貸借契約の解除事由となり得る行為を相手方が行っており当方が解除権を有していると考えていることを匂わせています。
相手方に対して最初に送付する書面は、今後の交渉の方向性を基礎付ける重要な書面になります。
今回の書面で重要なポイントは、相手方が交渉の土俵に乗ってくれるギリギリのラインの増額金額を記載することでした。
賃料増額請求の場合、いかなる増額金額を記載するかは請求者側の自由ですが、あまりに高すぎると、相手方は交渉のテーブルにつかずに、調停や訴訟をやってくれとのスタンスになります。他方、増額金額が安すぎると、請求側の利益が図れません。
なので、請求者としては、相手方が交渉のテーブルにつくギリギリの増額金額を見極める必要があります。
また、最初の書面については、内容は全て弁護士が作成しているものの、弁護士名で送付せず、企業名で送付しています。これは、弁護士名で書面を送付した場合、相手方にも弁護士が就任する可能性が高いためです。
事案によっては、相手方にも弁護士が就任してくれた方が良い時もあるのですが、今回の事案では、当事者同士で書面のやり取りをした方がご依頼者にとって有利であると考えられる事案であったので、その形にしています。
当方からの最初の書面送付後、相手方から回答があり、定期建物賃貸借契約への切り替えはできず、賃料増額についてもご依頼者が納得できない金額の増額提案となっていました。
相手方は、顧問弁護士がいると考えられる規模の企業で、相手方からの書面を見る限り、相手方も顧問弁護士に相談はしていると思われる内容でした。
その後、当方と相手方との間で、一進一退の書面でのやり取りをした後、
相手方との間で、月額賃料の金額について合意ができ、定期建物賃貸借契約への切り替えにも同意してもらえました。
そのため、定期建物賃貸借契約書に関するやり取り、普通建物賃貸借契約からの切り替えを内容とする合意書に関するやり取り、定期建物賃貸借契約に関する事前説明書面の交付や事前説明などを進めています。
この辺りからは、弁護士（当職ら）が前に出ても問題無いと判断し、弁護士が相手方のご担当者とのやり取りを行っていきました。
最終的には、
①月額賃料を３０万円増額し、
②普通建物賃貸借契約から定期建物賃貸借契約へ切り替える内容で、
契約書と合意書の締結ができています。
合意後の月額賃料について、増額率で見ると、ご依頼前の月額賃料と比べて、３５％以上の増額となっています。
ご依頼者においても、まさか賃料の増額のみならず、定期建物賃貸借契約への切り替えが出来るとは思っておられなかったようで、大変ご満足頂ける結果となりました。
コメント
賃料増額請求にて、裁判になった場合、裁判所が選任する鑑定人（不動産鑑定士）の意見に依存することが多く、見通しが立てづらい側面があります。
また、裁判になった場合には、定期建物賃貸借契約への切り替えが難しくなります。これは、法的に、定期建物賃貸借契約への切り替えを強制することはできないためです。
それゆえ、本件については、示談交渉で解決することを念頭に、案件を進めていきました。
相手方が交渉のテーブルに乗ってくれるギリギリの増額金額を見極めながら、提案金額を決めていく必要があったため、慎重な対応が要求される事案でしたが、ご依頼者に大変ご満足頂ける結果となって良かったです。
なお、定期建物賃貸借契約への切り替えについては、法的に適切な対応を行わない限り、切り替え自体が無効となり、普通建物賃貸借契約として扱われることになってしまいます。
そのため、本事案でも、定期建物賃貸借契約への切り替えに関する相手方への事前説明などは、全て弁護士が行っています。
当事務所は、１９８３年の創業以来、東証プライム企業から中小企業、個人事業主の方の顧問弁護士として、これまで数多くの企業側の案件を解決してきました。
法律問題でお困りの企業様は、お気軽にご相談頂ければと思います。
※特定できない程度に内容をぼかしています。
1983年の創業以来、京都市を拠点に企業法務に注力してきました。現在では、東証プライム上場企業から中小企業、ベンチャー企業まで、約50社の顧問弁護士として継続的なリーガルサービスを提供しています。
労働問題、債権回収、クレーム対応、契約書のリーガルチェック、事業承継など、企業活動におけるさまざまな課題に対応しており、数億円規模の訴訟案件など、訴訟・紛争案件の解決実績も豊富です。
京都府（京都市北区・上京区・左京区・中京区・東山区・山科区・下京区・南区・右京区・西京区・伏見区・長岡京市・八幡市・京田辺市・宇治市・亀岡市・城陽市・向日市・福知山市・舞鶴市・綾部市・宮津市・京丹後市・南丹市・木津川市など）、滋賀県、大阪府を中心に、全国の企業様からのご相談にも対応しております。
企業の皆様が直面する法的課題に対し、実践的かつ柔軟な解決策を提供し、信頼されるパートナーとして共に歩んでまいります。
初回相談料無料。事前予約で夜間休日のご相談にも対応可能ですので、まずはお気軽にご相談ください。
弁護士を就けて解雇理由証明書の交付を求めてきた元従業員からの請求に対して、解雇無効の主張をさせずに、約２か月での早期解決に成功した事例【解決事例】
キーワード
解雇理由証明書、不当解雇、解雇無効、示談交渉、早期解決
ご相談内容
ご依頼者は、運送業や倉庫業を営む企業様です。
自社のドライバー（従業員）が２度目の交通事故を起こしたため、役員がその従業員と話をして、その従業員がその日付けで会社を自主退職することになりました。
しかし、会社は当該従業員から、退職届けを受領できていませんでした。
すると、当該従業員が依頼した弁護士から会社宛てに、解雇理由証明書の交付を求める書面が届きました。
そのため、会社としても、弁護士に依頼をしようと考え、当事務所に依頼をされました。
当事務所の対応及び結果
元従業員が弁護士を就けて、解雇理由証明書の交付を求めてきた場合、その後、会社に対して、解雇無効の主張をしてくることが多いです。
そのため、当事務所としては、相手方からの解雇無効の主張を封じる必要がありました。
そこで、当事務所においては、①当該従業員が会社を自主退職したこと、②会社を自主退職することになった際の役員と従業員との会話、③当該従業員が会社を自主退職することになった経緯などを、証拠をもとに詳細に主張し、相手方から解雇無効の主張が出ないように誘導しました。
③の自主退職することになった経緯は、解雇が合理的理由に基づくものといえるかの議論にも通じる内容です。当事務所は、ドライブレコーダーなどをもとに、当該従業員が今後ドライバーとして業務を行うことが難しく、会社に復職をさせることが、当該従業員のためにもならないことを相手方弁護士に理解してもらうよう努めていきました。
その甲斐あってか、最後まで、相手方から解雇無効の主張を受けることなく、約２か月で合意書を締結することができました。
合意書の内容は、会社が元従業員に対して、①給料１か月分と、②その人に賞与として支払予定であった金額を支払うことをもって、紛争を全て解決する旨の内容となっています。
なお、②の賞与の話が出てきたのは、問題となった出来事が、賞与支給月での出来事であったためです。
ご依頼時に会社が希望されていた条件よりも、当方にとって有利な条件での解決となり、ご依頼者にも、大変ご満足頂ける結果となりました。
コメント
解雇が絡む案件の場合、企業側には、いわゆるバックペイの危険が生じるため、慎重に対応する必要があります。
バックペイとは、解雇が無効と判断された場合に、会社が当該従業員に対して、解雇日まで遡って支払う必要のある賃金のことを言います。中小企業の場合でも、バックペイが１０００万円以上となることも珍しくありません。
この事案でも、企業にバックペイの危険が生じることが危惧されたため、不必要に相手方からの反感を受けないようにする一方、当方の主張を裏付け証拠とともに詳細に主張していきました。
また、バックペイとの関係で、解決までの期間を可能な限り短くするために、ご依頼から３日後に送付した書面で、当方が行うべき主張を全て出し切り、それ以降も相手方代理人に適宜催促を行うなどして、早期対応を求めていきました。
当然ですが、この催促も相手方代理人から反感をもたれないように気を遣いながら行っています。
これらの甲斐もあって、ご依頼から約２か月という短期間で、ご依頼者が大変ご満足頂ける内容で、合意書を締結することができたものと考えております。
当事務所は、１９８３年の創業以来、東証プライム企業から中小企業、個人事業主の方の顧問弁護士として、これまで数多くの労働問題を解決してきました。
労働問題でお困りの企業様は、お気軽にご相談頂ければと思います。
※特定できない程度に内容をぼかしています。
1983年の創業以来、京都市を拠点に企業法務に注力してきました。現在では、東証プライム上場企業から中小企業、ベンチャー企業まで、約50社の顧問弁護士として継続的なリーガルサービスを提供しています。
労働問題、債権回収、クレーム対応、契約書のリーガルチェック、事業承継など、企業活動におけるさまざまな課題に対応しており、数億円規模の訴訟案件など、訴訟・紛争案件の解決実績も豊富です。
京都府（京都市北区・上京区・左京区・中京区・東山区・山科区・下京区・南区・右京区・西京区・伏見区・長岡京市・八幡市・京田辺市・宇治市・亀岡市・城陽市・向日市・福知山市・舞鶴市・綾部市・宮津市・京丹後市・南丹市・木津川市など）、滋賀県、大阪府を中心に、全国の企業様からのご相談にも対応しております。
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自社の従業員として、過重労働を理由に後遺障害２級の労災認定を受けた相手方からの請求に対して、３億円以上の減額に成功した事案【解決事例】
キーワード
過重労働、後遺障害、労災認定、民事訴訟、３億円以上の減額
ご相談内容
ご依頼者は、運送業を営む企業様です。
自社の業務委託先であるドライバーが脳梗塞を発症してしまい、当該ドライバーのご両親から会社に対して、労災申請を行うように求めがありました。
会社としては、自社の従業員ではないと考えていましたが、労災申請に協力して、労働基準監督署からの聞き取り等に応じてきました。
すると、労基署は、当該ドライバーが会社の従業員であり、過重労働によって脳梗塞が生じたとして、後遺障害２級の労災認定を行いました。
その後、当該ドライバーが会社に対して、遅延損害金を含めて３億円以上の支払を求める民事訴訟を提起してきました。
そこで、会社が対応に苦慮して、当事務所に依頼をされました。
当事務所の対応及び結果
本件の争点は、概ね、下記の３点であることが見込まれました。
①当該ドライバーが会社の労働者であるか否か
②脳梗塞が発症しうるような過重労働であるか否か
③脳梗塞の発症原因が業務であるか否か
そこで、①については、当該ドライバーが会社の委託先になった経緯などを詳細に主張するとともに、当該ドライバーの業務が会社の指揮監督下において行われていないことや、当該ドライバーの報酬が完全出来高制であり、労働の対価としての給料ではないこと等を、証拠をもとに主張し、実質的に見ても、会社と当該ドライバーの契約形態は雇用契約ではなく、業務委託契約にすぎない旨主張していきました。
また、②についても、当該ドライバーの配達個数や各配達ルート間の距離などをもとに、相手方の主張する労働時間が誤りであることを主張していきました。
さらに、③についても、医療機関から、当該ドライバーの治療期間中のカルテや医療記録を取り寄せて、それをもとに主張を行っていきました。治療期間が６年以上にも及んでおり、膨大な量の医療記録でしたが、全期間分、念入りに確認しました。そして、その中には、脳梗塞の発症が別原因である可能性を示すなど、当方に有利な内容が複数箇所存在し、それをもとに徹底的に主張していきました。
最終的には、ご依頼者が相手方に対して、約４０００万円を分割で支払う内容での和解が成立し、３億円以上の減額に成功しました。
コメント
ご依頼時点で、相手方は労災認定を受けており、労基署において、当該ドライバーが会社の労働者であることや、過重労働が原因で脳梗塞が生じたことを認定している状態でした。
また、当該ドライバーが若年であるため、相手方の損害額も極めて高額となり、最終的な相手方の請求額は、遅延損害金を含めて、３億５０００万円を超える金額となっていました。
このように、ご依頼者にとって不利な状況かつ、相手方の請求額も極めて高額な案件であり、相手方の請求が認められてしまった場合、企業の存続が危ぶまれるような状況でした。
そこで、当事務所においても、このような状況を覆すべく、徹底的に証拠の収集と精査を行った上で、裁判所を説得する書面を作成していきました。
最終的には、その甲斐あってか、相手方の請求金額から３億円以上減額した上で、分割払いを内容とする和解を成立させることができ、ご依頼者にご満足頂ける結果となりました。
手前味噌ながら、このような結果を出すことができたのは、高い水準でやるべきことを全てやりきったためであると自負しております。解決事例の性質上、当方の主張内容を抽象的に記載しておりますが、実際の訴訟では、逐一証拠に基づいて、かなり細かく主張しております。
当事務所は、１９８３年の創業以来、東証プライム企業から中小企業、個人事業主の方の顧問弁護士として、これまで数多くの労働問題を解決してきました。
労働問題でお困りの企業様は、お気軽にご相談頂ければと思います。
※特定できない程度に内容をぼかしています。
1983年の創業以来、京都市を拠点に企業法務に注力してきました。現在では、東証プライム上場企業から中小企業、ベンチャー企業まで、約50社の顧問弁護士として継続的なリーガルサービスを提供しています。
労働問題、債権回収、クレーム対応、契約書のリーガルチェック、事業承継など、企業活動におけるさまざまな課題に対応しており、数億円規模の訴訟案件など、訴訟・紛争案件の解決実績も豊富です。
京都府（京都市北区・上京区・左京区・中京区・東山区・山科区・下京区・南区・右京区・西京区・伏見区・長岡京市・八幡市・京田辺市・宇治市・亀岡市・城陽市・向日市・福知山市・舞鶴市・綾部市・宮津市・京丹後市・南丹市・木津川市など）、滋賀県、大阪府を中心に、全国の企業様からのご相談にも対応しております。
企業の皆様が直面する法的課題に対し、実践的かつ柔軟な解決策を提供し、信頼されるパートナーとして共に歩んでまいります。
初回相談料無料。事前予約で夜間休日のご相談にも対応可能ですので、まずはお気軽にご相談ください。
