店舗や事務所を借りて営業をしていると、突然、貸主側から、建物の明け渡しを求められることがあります。
オーナー側が立ち退きを求める理由（建替え・売却・自己使用など）は様々ですが、借主側にとっては、自社の経営に直結する重大な問題です。
適切に対応しないと、受け取れるはずだった立退料を逃したり、不利な条件で退去してしまう恐れもあります。
そこで、今回は、立ち退きを求められた時に借主（テナント）側が最初にすべきことを、立ち退き案件に注力する弁護士が解説します。
このページの目次
1.契約書と通知内容を確認する
まず行うべきは、賃貸借契約書と通知内容の確認です。
（１）賃貸借契約書の確認
契約書を見て、自社の賃貸借契約が、定期建物賃借契約なのか否かを確認する必要があります。
定期建物賃貸借契約の場合、契約を更新しないことが法律上認められています。
そのため、定期建物賃貸借契約の場合には、貸主からの通知が、契約期間満了を理由とするものであれば、借主は立ち退かなければならない可能性が高いです。
他方、それ以外の賃貸借契約の場合、賃貸借契約の契約期間満了後も、通常は、自動更新が認められるため、借主側の権利が保護されることになります。
（※定期建物賃貸借契約の場合、貸主側は借主側に対して、契約締結前に、契約の更新がなく、期間の満了により建物の賃貸借が終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明をしなければなりません。これが出来ておらず、賃貸借契約書に定期建物賃貸借契約と記載されていても、普通賃貸借契約と評価されることはあります）
（２）通知内容の確認
通知内容の確認の際には、借主（テナント）側の違反行為が記載されているかを確認します。
借主側の違反行為が記載されている場合には、借主側（貴社）の認識として、①その違反行為が実際に行われているか否かを自社で確認するとともに、②仮に違反行為があったとしても、その違反の程度が、建物の明け渡しを求められるほど重大なものなのかについて、弁護士などに相談しながら、検討することになります。
他方、通知内容の中で、借主側の違反行為に特段触れられていない場合には、借主の違反を理由とした明け渡し請求ではないため、通常は、借主側の権利が保護されることになります。
2.「正当事由」の有無を見極める
上記２点をご確認頂き、問題なさそうな場合、貸主側が建物の明け渡しを求めるためには、借地借家法上の「正当な事由」が必要となります。
そして、過去の裁判例を見ても、ほとんどの場合、この「正当な事由」を満たすためには、貸主側において、立退料を支払うことが求められています。
■正当事由の考慮要素
①貸主（オーナー）側が建物の使用を必要とする事情
②借主（テナント）側が建物の使用を必要とする事情
③建物の賃貸借に関する従前の経過
④建物の利用状況
⑤建物の現況
⑥立退料の支払い申出の有無、及び、立退料の金額
3.立ち退き要請に対する大まかな方針を立てる
立ち退きを求められた場合、借主側として、納得できないし、絶対に立ち退かないとお考えになること自体は、ある種当然の感情だと思います。
もっとも、貸主側の本気度次第では、調停や訴訟といった裁判手続きに巻き込まれてしまうこともありますし、立退料次第では、立ち退くことを選択肢に入れることも、あり得る判断だと思います。
そのため、まずは、①絶対に立ち退かないのか、又は、②立退料次第では立ち退くことも検討するのかという、自社の大まかな方針は立てておかれる方がよいです。
4.まずは弁護士に相談を
貸主側から立ち退きを求められた場合、まずは、立ち退き案件に注力する弁護士に相談されるべきです。
なぜなら、自社が立ち退く必要があるか否かや、今後どのように交渉を行っていくべきかなどは、立ち退き案件に注力する弁護士に相談しなければ、判断することが難しいためです。
実際、弁護士に相談せずに、貸主側と交渉をして、法的に見て、極めて低額の立退料で立ち退きに応じているケースも多いです。
また、立ち退き案件は弁護士業務の中でも特殊な領域であり、弁護士の中でも、これまで立ち退き案件に対応したことがない方も多くいます。
そのため、貸主側から立ち退きを求められたら、まずは、立ち退き案件に注力している弁護士に相談してみてください。
5.最後に
今回は、立ち退きを求められた時に借主（テナント）側が最初にすべきことを、解説しました。
当事務所は、１９８３年に創業した法律事務所であり、これまで多数の立ち退き案件に携わってきました。
特に、立ち退きを求められた借主側での対応に注力しており、立ち退き案件について、確かな実績とノウハウを確立してきました。
以下はほんの一例ですが、過去の立ち退き案件の解決事例になります。
■立ち退き案件の解決事例
①立ち退き交渉で当初立退料950万円から4500万円に増額させた事例
立ち退きを求められてお困りの事業者様は、お気軽にご相談ください。
1983年の創業以来、京都市を拠点に企業法務に注力してきました。現在では、東証プライム上場企業から中小企業、ベンチャー企業まで、約50社の顧問弁護士として継続的なリーガルサービスを提供しています。
労働問題、債権回収、クレーム対応、契約書のリーガルチェック、事業承継など、企業活動におけるさまざまな課題に対応しており、数億円規模の訴訟案件など、訴訟・紛争案件の解決実績も豊富です。
京都府（京都市北区・上京区・左京区・中京区・東山区・山科区・下京区・南区・右京区・西京区・伏見区・長岡京市・八幡市・京田辺市・宇治市・亀岡市・城陽市・向日市・福知山市・舞鶴市・綾部市・宮津市・京丹後市・南丹市・木津川市など）、滋賀県、大阪府を中心に、全国の企業様からのご相談にも対応しております。
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