2026/01/11

テナントの立ち退きの際には、多くのケースで、「正当事由」があるかが問題となります。

この「正当事由」は、立退料との関係でも問題となりますが、「正当事由」とは一体何なのでしょうか。

今回は、立ち退きの際に問題となる「正当事由」について、借主側での立ち退き案件に注力する弁護士が解説します。

1.正当事由とは

「正当事由」とは、土地や建物の賃貸借契約の際に、貸主側から更新を拒絶したり、解約を申し入れるために、必要とされる事由のことを言います。

借地借家法が適用される土地・建物については、その場所が賃借人の生活の拠点となるため、賃借人の保護を図る必要があります。

そのため、借地借家法においては、貸主側からの更新拒絶や解約申し入れの際には、

この「正当事由」を要求することにより、賃借人を保護しています。

仮に、貸主側が、賃貸借契約の更新拒絶や解約申入れをしても、「正当事由」がなければ、かかる更新拒絶や解約申入れが認められないことになります。

2.正当事由の考慮要素について

それでは、「正当事由」の判断に際して、どのような事情が考慮されるのでしょうか。

結論としては、①「当事者双方の使用の必要性」が最も重要な要素とされ、補充的に、②「賃貸借に関する従前の経過」、③「建物の利用状況」、④「建物の現況」、⑤「立退料の提供（金額）」の有無を考慮して、総合的に判断されます。

以下では、一つ一つ、考慮要素をみていきます。

（1）①当事者双方の使用の必要性

これは、貸主と借主の双方が、賃借不動産を使用する必要性が、それぞれどのぐらい大きいのかという要素になります。

貸主側の必要性としては、居住の必要性、老朽化による建替（解体）の必要性、建物売却の必要性、建物の第三者使用の必要性などが挙げられます。実務上、貸主側の主張としてよく見るのは、老朽化による立替（解体）の必要性です。

対して、借主側の必要性としては、営業の必要性や居住の必要性などが挙げられます。

立退きを求められた際に、テナント（借主）側としては、他の建物でなくこの建物で営業を行っていく必要性が大きいということを、具体的事実をもとに主張していくことが重要です。

この当事者双方の不動産使用の必要性が、「正当事由」の判断に際して、最も重要な要素になります。

（2）②賃貸借に関する従前の経過

以下の②から⑤の要素は、補充的な要素となります。

②の「賃貸借に関する従前の経過」では、過去の貸主・借主の債務不履行の存否、設定以来の期間の長短、賃料額の相当性、契約当初の権利金や更新料の有無などが考慮されます。

例えば、過去に借主側に、賃料不払い・無断増改築・無断転貸などの債務不履行があった場合には、借主側にとって不利な要素となります。但し、実際上は、その内容がどの程度当事者の信頼関係に影響を与えるのかが具体的に判断されることになります。

逆に貸主側が、借主に立退きを求めて、悪質な妨害行為を行っていたなどの事情は、借主側にとっては有利な事情とされます。

また、賃貸借契約を締結してからの期間が長いことは借主側にとって有利な事情となり、反対に期間が短いことは貸主側にとって有利な事情になります。

（3）③建物の利用状況

この要素では、借主が契約目的に従って、建物を適法かつ有効に使用収益しているのかどうか、借主が他に建物を所有ないし賃借していて、建物をあまり利用していないかなどが判断されます。

要は、建物の利用状況として、適切に、しっかり建物が利用されていますかとの考慮要素になります。

（4）④建物の現況

この要素では、建物自体の物理的状況、すなわち、建替えの必要性が生じているか否かなどが判断されます。

具体的には、建物の老朽化の状況や、建物が社会的・経済的効用を失っているか否かなどが判断されます。

（5）⑤立退料の提供（金額）

最後に、立退料支払いの申出の有無や、立退料の金額が、考慮されます。

立退料は、法律上は、あくまで補充的な要素とされていますが、実務上は、立退きの合意に至るか否かも含めて、極めて重要な要素となっています。

立退料の金額については、上記の①から④までの要素も考慮して、決定していくため、①から④の要素は、立退料の金額を決める上でも、重要な役割を果たしています。

3.実務上のポイント

上記の各要素を考慮した上で、貸主側に更新拒絶などを行う「正当な事由」があると認められる場合には、借主側は立退きを拒否できないことになります（但し、立退料が支払われるケースがほとんどです）。

そして、オーナー側から立ち退きを求められたら、まずは、立退き案件に注力する弁護士に相談されることをお勧めします。

なぜなら、弁護士に相談せずに、貸主側と交渉をして、極めて不利な条件での立退きに応じているケースを、これまで多く見てきたためです。

オーナー（貸主）側とテナント（借主）側では、立退きに関する情報格差があることが通常なので、借主側においても、適切に情報を収集する必要があります。

仮に、貴社において絶対に立ち退かないと判断されたとしても、貸主側の本気度によっては、裁判等の紛争に巻き込まれることになります。今後どのような流れで手続きが進んでいくのかも含めて、弁護士に相談された上で、結論を出された方が、より良い判断につながるかと思います。

4.最後に

今回は、立ち退きの際に問題となる「正当事由」について、解説しました。

当事務所は、１９８３年に創業した法律事務所であり、これまで多数の立ち退き案件に携わってきました。

特に、立ち退きを求められた借主側での対応に注力しており、立ち退き案件について、確かな実績とノウハウを確立しています。

以下はあくまで一例になりますが、過去の立ち退き案件についての、当事務所の解決事例です。

■立ち退き案件の解決事例（借主側）

①立ち退き交渉で当初立退料950万円から4500万円に増額させた事例

②立ち退き交渉で当初提示額の４倍以上の立退料を獲得した事例

立ち退きを求められてお困りの事業者様は、お気軽にご相談ください。