2026/01/05

店舗やビルの一区画を借りて営業をしていると、突然、オーナー側から、建物の明け渡しを求められることがあります。

このような場合、テナント（借主）側は、立ち退きに応じなければならないのでしょうか。

今回は、テナント側が立ち退き要請を拒否できないケースについて、借主側での立ち退き案件に注力する弁護士が解説します。

1.テナント側に債務不履行がある場合

１つ目のケースは、テナント側に債務不履行がある場合です。

例えば、賃料不払いや、賃借建物の目的外使用（例：使用目的を事務所と定めたのに飲食店を開店する）、無断増改築をした場合などが挙げられます。

但し、厳密には、テナント側に上記のような債務不履行があることに加えて、その債務不履行が賃貸人との間の「信頼関係を破壊する」程度に至る場合に限り、立ち退き要請を拒否できないことになります。

なぜなら、賃貸借契約がオーナー側と借主側の信頼関係を基礎とした契約であり、信頼関係を破壊しない程度の義務違反により、契約を解除できるとすることは不合理であるためです。

2.借地借家法上、更新が不要な賃貸借契約の場合

次に、借地借家法上、更新が不要な賃貸借契約の場合です。

具体的には、①定期建物賃貸借契約、②一時使用目的の建物の賃貸借契約、③取り壊し予定の建物の賃貸借契約の場合です。

（１）定期建物賃貸借契約

定期建物賃貸借契約とは、契約で定めた期間が終了することによって、更新されることなく、確定的に賃貸借契約が終了する制度のことを言います。

この契約の場合、契約期間満了を理由とした立ち退き要請であれば、テナント側は立ち退きを拒否できません。

但し、定期建物賃貸借契約を有効に行うためには、貸主側が借主側に対して、契約締結前に、契約の更新がなく、期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨を記載した書面を交付して説明をすることが必要になります。実務上、この事前説明書面の交付ができておらず、契約書には「定期建物賃貸借契約」と記載されているものの、実際上は「普通賃貸借契約」となっている事例もあります。

（２）一時使用目的の建物の賃貸借契約

建物の賃貸借契約であっても、「一時使用のために建物の賃貸借をしたことが明らかな場合」には、契約の更新が不要となります。

そのため、一時使用目的の建物の賃貸借契約と評価される場合には、テナント側は立ち退き要請を拒否できないことになります。

但し、「一時使用のために建物の賃貸借をしたことが明らかな場合」と言えるためには、賃貸借契約締結の動機、目的建物の種類、構造、賃借人の賃借目的及び契約後の使用状況、賃料その他の対価の多寡、期間その他の契約条件等の諸要素を総合的に勘案し、長期継続が予期される通常の借家契約をなしたものでないと認める合理的な事情が客観的に認定される必要があります。

実務上、このハードルは相当程度高く、契約書に「一時使用目的の建物の賃貸借契約」と記載されていても、実際上は「普通賃貸借契約」と認定されうる事例も存在します。

（３）取り壊し予定の建物の賃貸借契約

建物の賃貸借契約であっても、「法令又は契約により一定の期間を経過した後に建物を取り壊すべきことが明らかな場合」には、建物取り壊し時に賃貸借が終了する旨を定めることができます。

これを、「取り壊し予定の建物の賃貸借契約」と言います。

この契約を締結している場合には、建物取り壊し時の立ち退き要請であれば、テナント側は立ち退きを拒否できません。

但し、この契約が適用されるのは、かなり限定的な場面になります。

なぜなら、適用範囲が、「法令又は契約により」建物を取り壊さなければならない場面に限られているからです。

具体的には、都市計画法などの法令により建物を取り壊さなければならない場合や、定期借地契約により借地期間満了時に建物を取り壊さなければならない場合などに限られています。

すなわち、オーナー側が今後建物を建替予定であるにすぎない場合には、この契約類型は使用できません。

3.「正当な事由」があると認められる場合

上記のような特別な賃貸借契約でない場合にも、借地借家法上の「正当な事由」があると認められる場合には、立ち退きを拒否できません。

「正当な事由」の詳細については、次の記事で解説しますが、過去の裁判例を見ても、ほとんどの場合、この「正当な事由」を満たすためには、貸主側において、立退料を支払うことが求められています。

■正当な事由の考慮要素

・主たる要素

①貸主側が建物の使用を必要とする事情（居住の必要性、老朽化による建替の必要性、建物売却の必要性など）

②借主側が建物の使用を必要とする事情（営業の必要性、居住の必要性など）

・補充的な要素

③建物の賃貸借に関する従前の経過（過去の借主側の債務不履行の存否、設定以来の期間の長短、賃料額の相当性、契約当初の権利金や更新料の有無など）

④建物の利用状況

⑤建物の現況（老朽化による建替の必要性があるか否かなど）

⑥立退料の支払い申出の有無、及び、立退料の金額

4.都市計画法に基づく再開発の場合

最後に、都市計画法に基づく再開発を理由とする立ち退き要請についても、借主側は、基本的には、立ち退きを拒否できません。

なぜなら、この場合、行政側は、最終的には強制的に土地収用を行うことができるためです。

そのため、都市計画法に基づく再開発を理由とする立ち退き要請についても、借主側は、どこかで立ち退きに応じる必要が出てきます。

なお、都市再開発法に基づく再開発事業についても、上記と同様です。

5.立ち退きを求められたら弁護士に相談を

オーナー側から立ち退きを求められた場合、まずは、立ち退き案件に注力する弁護士に相談されるべきです。

なぜなら、自社が立ち退く必要があるか否かの検討や、今後オーナー側とどのように交渉を行っていくべきかなどについては、立ち退き案件に注力する弁護士に相談しなければ、判断することが難しいためです。

また、立ち退き案件は、弁護士業務の中でも少し特殊な分野であり、弁護士であっても、これまで取り扱ったことがない人も多くいます。

そのため、貸主側から立ち退きを求められたら、まずは、立ち退き案件に注力している弁護士に相談されることをお勧めします。

6.最後に

今回は、テナント側が立ち退き要請を拒否できないケースについて、解説しました。

当事務所は、１９８３年創業の法律事務所であり、これまで多数の立ち退き案件に携わってきました。

特に、立ち退きを求められた借主側での対応に注力しており、立ち退き案件について、確かな実績とノウハウを確立しています。

以下はほんの一例ですが、当事務所が対応した、過去の立ち退き案件についての、解決事例になります。

■立ち退き案件の解決事例（借主側）

①立ち退き交渉で当初立退料950万円から4500万円に増額させた事例

②立ち退き交渉で当初提示額の４倍以上の立退料を獲得した事例


立ち退きを求められてお困りの事業者の方は、お気軽にご相談ください。