益川総合法律事務所 | 京都の弁護士による企業法務・無料相談は益川総合法律事務所

立ち退きを求められてお困りの事業者様は、お気軽に当事務所にご相談頂ければと思います。

1983年の創業以来、京都市を拠点に企業法務に注力してきました。現在では、東証プライム上場企業から中小企業、ベンチャー企業まで、約50社の顧問弁護士として継続的なリーガルサービスを提供しています。
労働問題、債権回収、クレーム対応、契約書のリーガルチェック、事業承継など、企業活動におけるさまざまな課題に対応しており、数億円規模の訴訟案件など、訴訟・紛争案件の解決実績も豊富です。
京都府（京都市北区・上京区・左京区・中京区・東山区・山科区・下京区・南区・右京区・西京区・伏見区・長岡京市・八幡市・京田辺市・宇治市・亀岡市・城陽市・向日市・福知山市・舞鶴市・綾部市・宮津市・京丹後市・南丹市・木津川市など）、滋賀県、大阪府を中心に、全国の企業様からのご相談にも対応しております。
企業の皆様が直面する法的課題に対し、実践的かつ柔軟な解決策を提供し、信頼されるパートナーとして共に歩んでまいります。
初回相談料無料。事前予約で夜間休日のご相談にも対応可能ですので、まずはお気軽にご相談ください。

美容室・理容室の立ち退き料の相場とは？弁護士が解説

2026-02-08

美容室・理容室の立退きの際には、「立ち退き料」が問題になることがほとんどですが、その相場はどれぐらいでしょうか。

今回は、借主側の立ち退き案件に注力する弁護士が、美容室・理容室の「立ち退き料の相場」について、過去の裁判例をもとに解説します。

1.美容室・理容室の立ち退き料の相場

以下では、美容室・理容室の立退料が問題となった裁判例を紹介します。

立ち退き料に関するイメージを付けて頂ければと思います。

（１）立退料６００万円の事例

東京地裁令和６年５月２７日判決は、美容室の事例で、立退料として６００万円を認めました。

■前提情報

使用目的：美容室

月額賃料：１３万２０００円（税込）

賃借期間：５年６か月

■立退料の認定額

６００万円

※美容室側（テナント側）の主張額は、１４４３万２７３０円であった。

■立退料の内訳（①から⑤までの合計額から減額）

①現在の敷金と新しい賃貸借契約の敷金との差額（増額）分→２５万９９７９円

②新しい賃貸借契約のための礼金・仲介手数料→４０万円

③造作費用補償→５２０万円

④引っ越し費用・移転先でのポスティング等の告知費用→合計１００万円

⑤営業補償→１９５万０４３３円

※裁判所は、上記①から⑤の合計額を算出した後に、その３分の２程度である６００万円が立退料として相当であると判断しました。

裁判所は、時々、理屈を付けて、このような減額を行ってきます。

その理論上の理由と、実際のところについては、別記事をご参照ください。

（２）立退料１６００万円の事例

東京地裁令和５年１月１７日判決は、理容室の事例で、立退料として１６００万円を認めました。

■前提情報

使用目的：理容室

月額賃料：７万５０００円

賃借期間：５０年間

■立退料の認定額

１６００万円

※理容室（テナント）側にて、立ち退き料に関する具体的な主張は行っていない。

■立退料の内訳（①から⑤の合計額）

①賃料差額補償→３６０万円

②新規賃貸借契約のための礼金→３０万円（４か月分）

③内装工事費・什器備品代→１５０万円

④移転諸経費（引っ越し代・挨拶状等）→１００万円

⑤借家権価格の補償（途中解約解決金）→９６０万円

※借家権とは、借地借家法が適用される建物の賃借権のことを言います。

そして、借家権価格の補償とは、借主は、借家権自体に認められる財産的価値を建物の明渡しに伴い、喪失することから、これを補償しようとするものです。

（３）立退料１４００万円の事例

東京地裁昭和５６年４月２８日は、美容室の事例で、立ち退き料として１４００万円を認めました。

■前提情報

使用目的：美容室

月額賃料：３７万０７５６円

賃借期間：１０年間

■立退料の認定額

１４００万円

※美容室（テナント）側にて、立ち退き料に関する具体的な主張は行っていない。

■立退料の内訳

判決において明示されていない。

※同判決は、貸主側が１４００万円の立退料を提示していること、美容室側も現在はその店舗での営業を行わず、別の場所で営業を行っていることを考慮して、１４００万円の立ち退き料が相当であると判断しています。

2.美容室・理容室の立退料の相場に関する考察

一般的に、店舗やテナントの立ち退き料の相場は、月額賃料の２年～３年分程度と言われています（執筆弁護士の肌間隔としては、月額賃料の５０か月分が目安となっている印象です）。

そして、上記で紹介した３つの裁判例を見てみると、月額賃料と立退料の対応関係は、下記の形になります。

（１）立退料６００万円の事例→月額賃料４５か月分（月額賃料１３万２０００円）

（２）立退料１６００万円の事例→月額賃料２１３か月分（月額賃料７万５０００円）

（３）立退料１４００万円の事例→月額賃料３８か月分（月額賃料３７万０７５６円）

これを見ると、（２）の事例だけ月額賃料との関係で伸びており、（１）や（３）の事例ではあまり月額賃料との関係で伸びていません。

この理由として、一番大きいのは、その物件を借りている期間の長さであると考えられます。

（２）の事例は、賃借期間が５０年にも及んでいます（もちろん月額賃料が安いというのもありますが）。

他方、（１）の事例は、賃借期間が５年６か月です。

（１）の事例では、裁判所は、算出した補償金額から、立退料としてはこれを３分の２に減額していますが、これも賃借期間を考慮していると考えられます（理論上の理由はさておき）。

というのも、（１）の事例の月額賃料は１３万２０００円であり、美容室側が貸主にこれまで支払った賃料は合計８７１万２０００円です。

裁判所も、これまでに支払った賃料の合計額を超える、立退料の支払いを認めるのは消極的になりやすいです。

次に、（３）の事例も賃借期間は１０年間と、比較的短めになっています。

また、（３）の事例は、そもそも美容室側も既に当該建物で営業を行っていないとの事情もあったので、金額が控えめになっているものと考えられます（そもそも美容室側が、立退料に関する具体的な主張をしていないとの事情もあります）。

以上からして、美容室・理容室の事案では、賃借期間が重要な要素になっています。

また、事例ごとに立退料は大きく変わりますが、あくまで目安として申し上げると、美容室・理容室の立ち退き料は、月額賃料の５０か月分というのが、一つの目安であると考えています。

但し、本当に事例ごとに異なるので、立ち退きを求められた際には、早期に弁護士に相談に行って頂くことをお勧めいたします。

3.最後に

今回は、美容室・理容室の「立ち退き料の相場」について、解説しました。

当事務所は、１９８３年創業の法律事務所であり、これまで多数の立ち退き案件に携わってきました。

特に、立ち退きを求められた借主側での対応に注力しており、立ち退き案件について、確かな実績とノウハウを確立しています。

以下は、過去に当事務所が解決した立ち退き案件の一例です。

■立ち退き案件の解決事例

飲食店の立ち退き料の相場とは？弁護士が裁判例を基に解説

また、本記事内で指摘した、裁判所が立退料の減額を行ってくる理論上の理由と、実際のところの詳細については、下記の記事内で解説しています。

立ち退きを求められてお困りの事業者様は、お気軽に当事務所にご相談頂ければと思います。

飲食店の立ち退き料の相場とは？弁護士が裁判例を基に解説

2026-02-04

飲食店の立退きでは、ほとんどのケースで「立ち退き料」が必要となり、交渉の場面では、その立ち退き料が適正かどうかが問題になることが多いです。

そこで本記事では、借主側の立ち退き案件に注力する弁護士が、飲食店の「立ち退き料の相場」について、近年の裁判所の判断をもとに解説します。

1.立ち退き料とは

「立ち退き料」とは、建物明け渡しにより借主が被る移転費用やその他の損失を補償するための金銭を指します。

法律上、貸主が契約更新を拒絶したり、解約を申し入れるためには、借地借家法２８条の「正当事由」が必要とされています。この「正当事由」を補充するための要素として、「立ち退き料」が位置付けられています。

実務上、立ち退き料の金額は、極めて重要な要素となっており、立ち退き料がいくらになるか次第で、借主側の決断が変わるケースも決して珍しくありません。

2.飲食店の立ち退き料の相場

それでは、飲食店の「立ち退き料」の相場は、どれぐらいなのでしょうか。

近年の裁判例を６つまとめましたので、是非参考にされて下さい。

（１）居酒屋の事例

東京地裁令和４年１０月２８日判決は、居酒屋の事例で、立退料として３０５８万円を認めました。

■前提情報

使用目的：居酒屋

月額賃料：２０万２０００円

賃借期間：５０年

■立退料の認定額

３０５８万円

■立退料の内訳（アとイの合計金額）

ア　立退きによって生じる損失補償額（合計２５５０万円）

①家賃補償２０１万８０００円

②営業補償２０３９万円

③設備機器３１７万円

上記①から③の合計を端数調整して、２５５０万円という損失補償額を認定しました。

イ　隣地との併合による増額分（５０８万円）

貸主側が隣地を所有し、立退きの対象不動産と隣地を併合して有効利用が可能となることによる増分価格５０８万円を加算しています。

（２）喫茶店の事例

東京地裁令和５年３月２３日判決は、喫茶店の事案で、立退料として１９４０万円を認めました。

■前提情報

使用目的：喫茶店

月額賃料：２７万円

賃借期間：２０年

■立退料の認定額

１９４０万円

■立退料の内訳（アとイの合計額）

ア　借家権価格の補償

１６１０万円

※借家権とは、借地借家法が適用される建物の賃借権のことを言います。

イ　通常生じる損失に対する補償額（合計３３０万円）

①内部造作等の補償約１００万円

②仲介業者の報酬約５５万円

③移転先選定調査費用等１０万円

④引越し費用その他移転関連雑費約１６５万円

（３）食堂（定食屋さん）の事例

東京地裁令和４年８月３日判決は、食堂（定食屋さん）の事例で、立退料として２０３７万５０００円を認めました。

■前提情報

使用目的：飲食店

月額賃料：３０万円

賃借期間：１０年

■立退料の認定額

２０３７万５０００円

■立退料の内訳（アとイの合計額）

ア　借家権価格（８００万円）

１２００万円と認定した上で、「正当事由」の補完の観点から、３分の２の８００万円を立退料の算定の基礎としました。

イ　損失補償（合計１２３７万５０００円）

①工作物補償９７０万円、

②移転雑費（仲介手数料・移転通知費・就業不能補償）６７万５０００円

③営業補償を４００万円（利益の２年分）

上記①から③の金額を認定した上で、「正当事由」の補完の観点から、③については２分の１である２００万円を立退料の算定の基礎としました（①と②は全額立退料の算定の基礎とされています）。

■なぜ金額が減額されているのか（細かい話）

・理論上の話

借地借家法２８条により、貸主が契約更新を拒絶したり、解約を申し入れるためには「正当事由」が必要とされています。

そして、この「正当事由」は、①「当事者双方の使用の必要性」が最も重要な要素とされ、補充的に、②「賃貸借に関する従前の経過」、③「建物の利用状況」、④「建物の現況」、⑤「立退料の提供（金額）」の有無を考慮して、総合的に判断されます。

そのため、「立ち退き料」は、あくまでもこの「正当事由」を補充するための要素として、位置づけられているにすぎず、他の正当事由の要素の強弱によって、金額の調整があり得るという特性があります。

それゆえ、裁判例によっては、他の正当事由の要素（特に当事者双方の使用の必要性）の強弱によって、金額を調整しているものも見られ、上記事案は、まさしくそのような事案となっています。

・実際のところ（執筆弁護士の私見）

「立ち退き料」に関する多くの裁判例を分析していても、本事案のように、他の正当事由の要素の強弱によって、金額の調整をしている裁判例は少数派のものになります。

この少数派の裁判例を見ていると、結局のところ、裁判官の感覚からして、「立ち退き料」の金額が高くなりすぎた時に、後付けで理屈を付けて、「立ち退き料」の金額を調整している（下げている）のではないかと考えられます。

例えば、本事案では、金額を下げなかった場合の立退料は、２６３７万５０００円でした。

本事案の月額賃料は３０万円ですので、金額を下げなかった場合、立退料は、月額賃料８７か月分になります。

裁判例によっては、これぐらいの立退料を認めているものもありますが、問題は本事案の場合、賃借期間が１０年にすぎない点です。

金額を下げなかった場合、立退料が７年分以上の賃料に相当するわけで、貸主側は立退料を支払えば３年分の賃料も回収できないことになります。

私見としては、裁判官は、このような事情も加味して、後付けで理屈を付けて、金額を下げたのではないかと考えています。

（４）韓国料理店の事例

東京地裁令和３年１１月９日判決は、韓国料理店の事案で、立退料として１８３８万２０００円を認めました。

■前提情報

使用目的：飲食店

賃借期間：９年

月額賃料：１９万６４６０円（管理費込み）

■立退料の認定額

１８３８万２０００円

■立退料の内訳（アとイの合計金額）

ア　借家権価格の補償

６９０万７０００円

※借家権とは、借地借家法が適用される建物の賃借権のことを言います。

イ　移転補償額（下記①から④の合計１１４７万５０００円）

①動産移転補償２８万１０００円

②借家人補償３２７万２０００円

③移転雑費１２８万円

④営業休止補償６６４万２０００円

（５）タイ料理店の事例

東京地裁令和３年１１月９日判決は、タイ料理店の事案で、立退料として１７４４万２０００円を認めました。

■前提情報

使用目的：飲食店

賃借期間：９年

月額賃料：１９万５６１０円（管理費込み）

■立退料の認定額

１７４４万２０００円

■立退料の内訳（アとイの合計金額）

ア　借家権価格

６８１万１００００円

イ　移転補償額（下記①から⑤の合計１０６３万１０００円）

①動産移転補償２８万１０００円

②工作物補償１２万４０００円（居抜きでの入居のため低額になっています）

③借家人補償１９２万１０００円

④移転雑費１２７万６０００円

⑤営業休止補償７０２万９０００円（営業休止期間６か月分）

（６）ラーメン店の事例

東京地裁令和４年５月２５日判決は、ラーメン店の事案で、立退料として８５５万９０８６円を認めました。

■前提情報

使用目的：ラーメン店

月額賃料：１９万円

賃借期間：２０年

■立退料の認定額

８５５万９０８６円

■立退料の内訳（①から⑤の合計額）

①新しい賃貸借契約のための初期費用合計２０４万５０００円

（保証金・敷金１５０万円、礼金２５万円、仲介手数料２７万５０００円、火災保険料２万円）

②移転費用４６０万円

③動産解体費用及び雑費１００万円

④休業補償３０万４６９５円（３か月分）

⑤家賃増加による営業利益低下分６０万９３９１円（２年分）

3.飲食店の立ち退き料の相場に関する考察

上記で紹介した６つの裁判例を見てみると、月額賃料と立退料の対応関係は、下記の形になります。

（１）居酒屋の事例→月額賃料１５１か月分（立退料３０５８万円）

（２）喫茶店の事例→月額賃料７１か月分（立退料１９４０万円）

（３）食堂の事例→月額賃料６７か月分（立退料２０３７万５０００円）

（４）韓国料理店の事例→月額賃料９３か月分（立退料１８３８万２０００円）

（５）タイ料理店の事例→月額賃料８９か月分（立退料１７４４万２０００円）

（６）ラーメン店の事例→月額賃料４５か月分（立退料８５５万９０８６円）

他方、上記の通り、飲食店の事案については、その相場よりも、高い立ち退き料が認められる傾向にあります。

これは、飲食店は、立ち退きを行うことにより、顧客を失いやすく営業補償が認定されやすいことと、営業休止が必要になったり、設備や動産等に関する移転費用や設備補償が高めに認定されやすいことに起因するものと考えられます。

但し、この辺りは、事例ごとに判断が変わるため、立ち退きを求められた際には、早期に弁護士に相談に行って頂くことをお勧めいたします。

4.最後に

今回は、飲食店の「立ち退き料の相場」について、解説しました。

当事務所は、１９８３年創業の法律事務所であり、これまで多数の立ち退き案件に携わってきました。

特に、立ち退きを求められた借主側での対応に注力しており、立ち退き案件について、確かな実績とノウハウを確立しています。

以下は、過去に当事務所が解決した立ち退き案件の一例です。

■立ち退き案件の解決事例

また、立ち退き料の内訳について、解説した記事も併せて、参考にされて下さい。

■関連記事

立ち退き料とは？主な内訳について弁護士が解説

立ち退きを求められてお困りの事業者様は、お気軽にご相談頂ければと思います。

立ち退き料とは？主な内訳についても弁護士が解説

2026-01-25

テナントの立ち退きの際には、多くのケースで「立ち退き料」が問題となります。

そこで今回は、「立ち退き料」とは何かや、主な内訳について、借主側での立ち退き案件に注力する弁護士が解説します。

1.立ち退き料とは

「立ち退き料」とは、建物明け渡しにより借主が被る移転費用やその他の損失を補償するための金銭を指します。

借地借家法２８条により、貸主が契約更新を拒絶したり、解約を申し入れるためには「正当事由」が必要とされています。この「正当事由」を補充するための要素として、「立ち退き料」が位置付けられています。

実務上、立ち退き料の金額は、極めて重要な要素となっており、立ち退き料がいくらになるか次第で、借主側の決断が変わることも珍しくありません。

2.立ち退き料の主な内訳

それでは、「立ち退き料」の判断に際しては、どのような要素が考慮されるのでしょうか。以下では、多くの裁判例で考慮されている要素を、一つ一つ見ていきます。

（１）移転関連費用

まずは、移転関連で発生する費用です。

この費用には、①引っ越し費用、②新しい賃貸契約のために必要な礼金・仲介手数料、③移転通知費などが含まれます。

なお、新しい賃貸借契約のための敷金については、将来的に返還されるものであるため、敷金自体は費用として計上していない裁判例が多いです。

但し、現在の契約を解除したことにより返還される敷金が、新しい契約の敷金の金額に足りない場合には、この足りない差額部分の運用益（運用期間は１０年ほど）を、移転関連費用として計上している裁判例も存在します。

（２）新規賃料と現行賃料との差額（賃料増額分）

次に、移転先の賃料と現在の賃料との差額に関する損失です。

例えば、移転先の賃料が月額１００万円、現在の賃料が月額５０万円であれば、この賃料差額の月額５０万円が損失になります。

但し、裁判の際に、移転先の賃料として認められるのは、現在の建物と同種同等の建物の賃料です。移転先をグレードアップさせた場合に、そのグレードアップさせた賃料との差額までは認められないことに、注意が必要です。

また、この賃料差額分の損失については、無制限の期間が認められるわけではなく、概ね１年間～３年間の期間の損失が認められています。

■具体例

移転先の賃料が月額１００万円、現在の賃料が月額５０万円で、移転先の建物も現在の建物と同種同等の建物である。

この場合には、賃料差額分５０万円×１年間～３年間の期間に相当する損失が認められる形になります。

１年間の場合には６００万円（５０万円×１２か月）、３年間の場合には１８００万円（５０万円×３６か月）となります。

（３）工作物の補償（移転先の内装工事費用）

次に、工作物の補償です。この工作物の補償には、物理的・経済的に移設が困難な工作物についての費用が含まれ、主に内装工事費用が問題になってきます。

この工作物の補償については、貸主側から、①既に減価償却済みとなっている古い工作物の費用についてまで補償するのは認められないであったり、②立ち退き料の算定の際に、移転先の内装費用全額までをも認めることはできない等との反論がされることが多いです。

しかし、①について、減価償却済みであっても、現実には価値を有する工作物については、補償の対象とすべきであり、裁判例でもこの点を含める判断をしている方が多いです。

もっとも、②については、内装費用全額を立退料の対象とするのでは、賃貸人の負担により経年した工作物を新品と入れ替えることになり妥当ではないと判断している裁判例もあるため、注意が必要です（事例ごとに判断が分かれている印象です）。

（４）営業再開までの休業損失

次に、移転に伴い、休業が必要になる場合には、休業損失が算定されます。

予想される休業期間に、営業利益等を掛けて、休業損失を算定することになります。

また、休業期間中の従業員に対する手当相当額の補償なども、損失として認定されることが多いです。

（５）移転による顧客喪失等の損失

次に、移転によって顧客を失うことに対する損失の補償です。

居酒屋・喫茶店・レストランなどの飲食店、スーパーマーケット、美容院や整体院など、移転により一時的に顧客を失って、収入の減少が見込まれる場合には、その減少分が補償されることになります。

この減少分や、減少期間については、具体的な事案ごとに、証拠に基づき適切に主張していくことが重要です。

（６）借家権価格の補償

借家権とは、借地借家法が適用される建物の賃借権のことを言います。

最近の裁判例を分析すると、この借家権価格の補償を行っているものと、行っていないものがあり、その割合も半数ずつぐらいになっています。

■細かい話の部分

この借家権価格の補償を行う場合には、上記（２）の「新規賃料と現行賃料との差額（賃料増額分）」は考慮されない取り扱いになっています。

これは、借家権価格の中に、上記（２）の差額賃料の補償も含まれているので、借家権価格の他に、上記（２）の差額賃料の補償を行うと、二重計上になってしまうためです。

そして、上記（２）の差額賃料の補償だけではカバーしてきれない価値が、借家権価格に存在する場合（借家権の取引慣行がある場合など）には、借主側は、借家権価格についても積極的に主張していくべきです。

なお、あくまで私見ですが、最近の裁判例において、借家権価格の補償を行っていない事例は、借家権価格に、上記（２）の差額賃料の補償だけではカバーしきれない価値が含まれていない事案（なので、わざわざ別途借家権価格を考慮する必要のない事案）のように思われます。

3.最後に

今回は、「立ち退き料」とは何かや、その主な内訳について、解説しました。

立退料の提示を受けて、その金額が妥当か否か、お悩みのテナント（借主）の方は、まずは、弁護士に相談されることをお勧めします。

なぜなら、立退料の金額が妥当かを、自社のみで判断することは困難だからです。

当事務所は、１９８３年に創業した法律事務所であり、これまで多数の立ち退き案件に携わってきました。

特に、立ち退きを求められた借主側での対応に注力しており、立ち退き案件について、確かな実績とノウハウを確立しています。

以下はあくまで一例になりますが、過去の立ち退き案件についての、当事務所の解決事例です。

■立ち退き案件の解決事例（借主側）

立ち退きを求められてお困りの事業者様は、お気軽にご相談ください。

再開発を理由に立ち退きを求められた時の注意点とは？

2026-01-18

近年、再開発を理由とした立ち退き要請が増えています。

再開発による立ち退き要請を受けた場合、通常の立ち退きとは異なる点があり、注意が必要です。

今回は、再開発を理由に立ち退きを求められた時の注意点について、借主側での立ち退き案件に注力する弁護士が解説します。

1.再開発にも種類がある

まず、「再開発」には、２種類のものが存在します。

①都市再開発法という法律に基づく再開発と、②法律に基づかない再開発です。

この①の法律に基づく再開発は、一般的に「法定再開発」と言われ、通常の立ち退きとは異なる独自のルールが適用されるため、注意が必要です。

他方、②の法律に基づかない再開発については、通常の立ち退きと同様の問題が生じるにとどまり、法定再開発のような独自のルールは適用されません。

2.法定再開発の場合の注意点

（１）強制的に立ち退きをさせる手段がある

通常の立ち退きと最も大きく異なる点は、相手方が強制的に立ち退きを実現する手段を有している点です。

具体的には、法定再開発の場合、最終的には行政代執行法に基づく強制的な明渡しが行われる可能性があります。

実務上、このような強制的手段が実際に用いられる場面は極めて限定的であり、慎重な運用がなされています。

しかし、相手方がこの手段を持っているせいで、立ち退き要請を拒否し続けることが事実上難しくなっています。

（２）「権利変換」か「立ち退き料受け取り」かを選択する

法定再開発の場合には、解決手段として、次のいずれかを選択することになります。

①再開発後の新しい建物での権利を取得する「権利変換」

②再開発区域から退去する代わりに立ち退き料（補償金）を受け取る

どちらを選択するかは、その再開発区域での営業や居住をどこまで重視されるかによっても異なります。

ただし、一般的に、再開発区域に戻り新しい建物で営業等を再開できるまでには、4年以上かかる場合が多いといわれています。

そのため、事業継続や生活設計を踏まえた慎重な判断が求められます。

（３）立ち退き料等の支払基準がある

法定再開発の場合には、立ち退き料等の支払に関して、用地対策連絡協議会基準（「用対連基準」と言われています）に基づき算定されます。

この基準は、立ち退き料のみならず、法定再開発の際に生じる損害一般の支払に関する基準になります。

立ち退きを求められている側が、相手方の提示金額に異議を述べるためには、この「用対連基準」に基づき、損害額を算定して反論することが必要です。

3.まずは弁護士に相談を

再開発を理由に立ち退きを求められた場合、まずは、立ち退き案件に注力する弁護士に相談されるのをお勧めします。

なぜなら、再開発を理由とした立ち退きは通常の立ち退きとは異なる複雑な規律が関わるため、早期に専門家の助言を得ることが、重要だからです。

立ち退き要請を受けてから時間が経過すると、対応の選択肢が制限される場合もあります。

そのため、再開発を理由とする立ち退き要請を受けた時から、早めに方針を立てることが、権利保護のために非常に重要です。

4.最後に

今回は、再開発を理由に立ち退きを求められた時の注意点について、解説しました。

当事務所は、１９８３年に創業した法律事務所であり、これまで多数の立ち退き案件に携わってきました。

特に、立ち退きを求められた借主側での対応に注力しており、立ち退き案件について、確かな実績とノウハウを確立しております。

当然、再開発を理由とする立ち退き案件についても対応経験がございます。

再開発を理由に、立ち退きを求められてお困りの事業者様は、お気軽にご相談ください。

立ち退きの際に問題となる「正当事由」とは？弁護士が解説

2026-01-11

テナントの立ち退きの際には、多くのケースで、「正当事由」があるかが問題となります。

この「正当事由」は、立退料との関係でも問題となりますが、「正当事由」とは一体何なのでしょうか。

今回は、立ち退きの際に問題となる「正当事由」について、借主側での立ち退き案件に注力する弁護士が解説します。

1.正当事由とは

「正当事由」とは、土地や建物の賃貸借契約の際に、貸主側から更新を拒絶したり、解約を申し入れるために、必要とされる事由のことを言います。

借地借家法が適用される土地・建物については、その場所が賃借人の生活の拠点となるため、賃借人の保護を図る必要があります。

そのため、借地借家法においては、貸主側からの更新拒絶や解約申し入れの際には、

この「正当事由」を要求することにより、賃借人を保護しています。

仮に、貸主側が、賃貸借契約の更新拒絶や解約申入れをしても、「正当事由」がなければ、かかる更新拒絶や解約申入れが認められないことになります。

2.正当事由の考慮要素について

それでは、「正当事由」の判断に際して、どのような事情が考慮されるのでしょうか。

結論としては、①「当事者双方の使用の必要性」が最も重要な要素とされ、補充的に、②「賃貸借に関する従前の経過」、③「建物の利用状況」、④「建物の現況」、⑤「立退料の提供（金額）」の有無を考慮して、総合的に判断されます。

以下では、一つ一つ、考慮要素をみていきます。

（1）①当事者双方の使用の必要性

これは、貸主と借主の双方が、賃借不動産を使用する必要性が、それぞれどのぐらい大きいのかという要素になります。

貸主側の必要性としては、居住の必要性、老朽化による建替（解体）の必要性、建物売却の必要性、建物の第三者使用の必要性などが挙げられます。実務上、貸主側の主張としてよく見るのは、老朽化による立替（解体）の必要性です。

対して、借主側の必要性としては、営業の必要性や居住の必要性などが挙げられます。

立退きを求められた際に、テナント（借主）側としては、他の建物でなくこの建物で営業を行っていく必要性が大きいということを、具体的事実をもとに主張していくことが重要です。

この当事者双方の不動産使用の必要性が、「正当事由」の判断に際して、最も重要な要素になります。

（2）②賃貸借に関する従前の経過

以下の②から⑤の要素は、補充的な要素となります。

②の「賃貸借に関する従前の経過」では、過去の貸主・借主の債務不履行の存否、設定以来の期間の長短、賃料額の相当性、契約当初の権利金や更新料の有無などが考慮されます。

例えば、過去に借主側に、賃料不払い・無断増改築・無断転貸などの債務不履行があった場合には、借主側にとって不利な要素となります。但し、実際上は、その内容がどの程度当事者の信頼関係に影響を与えるのかが具体的に判断されることになります。

逆に貸主側が、借主に立退きを求めて、悪質な妨害行為を行っていたなどの事情は、借主側にとっては有利な事情とされます。

また、賃貸借契約を締結してからの期間が長いことは借主側にとって有利な事情となり、反対に期間が短いことは貸主側にとって有利な事情になります。

（3）③建物の利用状況

この要素では、借主が契約目的に従って、建物を適法かつ有効に使用収益しているのかどうか、借主が他に建物を所有ないし賃借していて、建物をあまり利用していないかなどが判断されます。

要は、建物の利用状況として、適切に、しっかり建物が利用されていますかとの考慮要素になります。

（4）④建物の現況

この要素では、建物自体の物理的状況、すなわち、建替えの必要性が生じているか否かなどが判断されます。

具体的には、建物の老朽化の状況や、建物が社会的・経済的効用を失っているか否かなどが判断されます。

（5）⑤立退料の提供（金額）

最後に、立退料支払いの申出の有無や、立退料の金額が、考慮されます。

立退料は、法律上は、あくまで補充的な要素とされていますが、実務上は、立退きの合意に至るか否かも含めて、極めて重要な要素となっています。

立退料の金額については、上記の①から④までの要素も考慮して、決定していくため、①から④の要素は、立退料の金額を決める上でも、重要な役割を果たしています。

3.実務上のポイント

上記の各要素を考慮した上で、貸主側に更新拒絶などを行う「正当な事由」があると認められる場合には、借主側は立退きを拒否できないことになります（但し、立退料が支払われるケースがほとんどです）。

そして、オーナー側から立ち退きを求められたら、まずは、立退き案件に注力する弁護士に相談されることをお勧めします。

なぜなら、弁護士に相談せずに、貸主側と交渉をして、極めて不利な条件での立退きに応じているケースを、これまで多く見てきたためです。

オーナー（貸主）側とテナント（借主）側では、立退きに関する情報格差があることが通常なので、借主側においても、適切に情報を収集する必要があります。

仮に、貴社において絶対に立ち退かないと判断されたとしても、貸主側の本気度によっては、裁判等の紛争に巻き込まれることになります。今後どのような流れで手続きが進んでいくのかも含めて、弁護士に相談された上で、結論を出された方が、より良い判断につながるかと思います。

4.最後に

今回は、立ち退きの際に問題となる「正当事由」について、解説しました。

当事務所は、１９８３年に創業した法律事務所であり、これまで多数の立ち退き案件に携わってきました。

特に、立ち退きを求められた借主側での対応に注力しており、立ち退き案件について、確かな実績とノウハウを確立しています。

以下はあくまで一例になりますが、過去の立ち退き案件についての、当事務所の解決事例です。

■立ち退き案件の解決事例（借主側）

立ち退きを求められてお困りの事業者様は、お気軽にご相談ください。

テナント側が立ち退き要請を拒否できないケースとは？

2026-01-05

店舗やビルの一区画を借りて営業をしていると、突然、オーナー側から、建物の明け渡しを求められることがあります。

このような場合、テナント（借主）側は、立ち退きに応じなければならないのでしょうか。

今回は、テナント側が立ち退き要請を拒否できないケースについて、借主側での立ち退き案件に注力する弁護士が解説します。

1.テナント側に債務不履行がある場合

１つ目のケースは、テナント側に債務不履行がある場合です。

例えば、賃料不払いや、賃借建物の目的外使用（例：使用目的を事務所と定めたのに飲食店を開店する）、無断増改築をした場合などが挙げられます。

但し、厳密には、テナント側に上記のような債務不履行があることに加えて、その債務不履行が賃貸人との間の「信頼関係を破壊する」程度に至る場合に限り、立ち退き要請を拒否できないことになります。

なぜなら、賃貸借契約がオーナー側と借主側の信頼関係を基礎とした契約であり、信頼関係を破壊しない程度の義務違反により、契約を解除できるとすることは不合理であるためです。

2.借地借家法上、更新が不要な賃貸借契約の場合

次に、借地借家法上、更新が不要な賃貸借契約の場合です。

具体的には、①定期建物賃貸借契約、②一時使用目的の建物の賃貸借契約、③取り壊し予定の建物の賃貸借契約の場合です。

（１）定期建物賃貸借契約

定期建物賃貸借契約とは、契約で定めた期間が終了することによって、更新されることなく、確定的に賃貸借契約が終了する制度のことを言います。

この契約の場合、契約期間満了を理由とした立ち退き要請であれば、テナント側は立ち退きを拒否できません。

但し、定期建物賃貸借契約を有効に行うためには、貸主側が借主側に対して、契約締結前に、契約の更新がなく、期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨を記載した書面を交付して説明をすることが必要になります。実務上、この事前説明書面の交付ができておらず、契約書には「定期建物賃貸借契約」と記載されているものの、実際上は「普通賃貸借契約」となっている事例もあります。

（２）一時使用目的の建物の賃貸借契約

建物の賃貸借契約であっても、「一時使用のために建物の賃貸借をしたことが明らかな場合」には、契約の更新が不要となります。

そのため、一時使用目的の建物の賃貸借契約と評価される場合には、テナント側は立ち退き要請を拒否できないことになります。

但し、「一時使用のために建物の賃貸借をしたことが明らかな場合」と言えるためには、賃貸借契約締結の動機、目的建物の種類、構造、賃借人の賃借目的及び契約後の使用状況、賃料その他の対価の多寡、期間その他の契約条件等の諸要素を総合的に勘案し、長期継続が予期される通常の借家契約をなしたものでないと認める合理的な事情が客観的に認定される必要があります。

実務上、このハードルは相当程度高く、契約書に「一時使用目的の建物の賃貸借契約」と記載されていても、実際上は「普通賃貸借契約」と認定されうる事例も存在します。

（３）取り壊し予定の建物の賃貸借契約

建物の賃貸借契約であっても、「法令又は契約により一定の期間を経過した後に建物を取り壊すべきことが明らかな場合」には、建物取り壊し時に賃貸借が終了する旨を定めることができます。

これを、「取り壊し予定の建物の賃貸借契約」と言います。

この契約を締結している場合には、建物取り壊し時の立ち退き要請であれば、テナント側は立ち退きを拒否できません。

但し、この契約が適用されるのは、かなり限定的な場面になります。

なぜなら、適用範囲が、「法令又は契約により」建物を取り壊さなければならない場面に限られているからです。

具体的には、都市計画法などの法令により建物を取り壊さなければならない場合や、定期借地契約により借地期間満了時に建物を取り壊さなければならない場合などに限られています。

すなわち、オーナー側が今後建物を建替予定であるにすぎない場合には、この契約類型は使用できません。

3.「正当な事由」があると認められる場合

上記のような特別な賃貸借契約でない場合にも、借地借家法上の「正当な事由」があると認められる場合には、立ち退きを拒否できません。

「正当な事由」の詳細については、次の記事で解説しますが、過去の裁判例を見ても、ほとんどの場合、この「正当な事由」を満たすためには、貸主側において、立退料を支払うことが求められています。

■正当な事由の考慮要素

・主たる要素

①貸主側が建物の使用を必要とする事情（居住の必要性、老朽化による建替の必要性、建物売却の必要性など）

②借主側が建物の使用を必要とする事情（営業の必要性、居住の必要性など）

・補充的な要素

③建物の賃貸借に関する従前の経過（過去の借主側の債務不履行の存否、設定以来の期間の長短、賃料額の相当性、契約当初の権利金や更新料の有無など）

④建物の利用状況

⑤建物の現況（老朽化による建替の必要性があるか否かなど）

⑥立退料の支払い申出の有無、及び、立退料の金額

4.都市再開発法に基づく再開発の場合

最後に、都市再開発法に基づく再開発を理由とする立ち退き要請についても、借主側は、基本的には、立ち退きを拒否できません。

なぜなら、この場合、行政側は、最終的には強制的に土地収用を行うことができるためです。

そのため、都市再開発法に基づく再開発を理由とする立ち退き要請についても、借主側は、どこかで立ち退きに応じる必要が出てきます。

5.立ち退きを求められたら弁護士に相談を

オーナー側から立ち退きを求められた場合、まずは、立ち退き案件に注力する弁護士に相談されるべきです。

なぜなら、自社が立ち退く必要があるか否かの検討や、今後オーナー側とどのように交渉を行っていくべきかなどについては、立ち退き案件に注力する弁護士に相談しなければ、判断することが難しいためです。

また、立ち退き案件は、弁護士業務の中でも少し特殊な分野であり、弁護士であっても、これまで取り扱ったことがない人も多くいます。

そのため、貸主側から立ち退きを求められたら、まずは、立ち退き案件に注力している弁護士に相談されることをお勧めします。

6.最後に

今回は、テナント側が立ち退き要請を拒否できないケースについて、解説しました。

当事務所は、１９８３年創業の法律事務所であり、これまで多数の立ち退き案件に携わってきました。

特に、立ち退きを求められた借主側での対応に注力しており、立ち退き案件について、確かな実績とノウハウを確立しています。

以下はほんの一例ですが、当事務所が対応した、過去の立ち退き案件についての、解決事例になります。

■立ち退き案件の解決事例（借主側）

②立ち退き交渉で当初提示額の４倍以上の立退料を獲得した事例

立ち退きを求められてお困りの事業者の方は、お気軽にご相談ください。

立ち退きを求められた時に借主側が最初にすべきこと

2025-12-30

店舗や事務所を借りて営業をしていると、突然、貸主側から、建物の明け渡しを求められることがあります。

オーナー側が立ち退きを求める理由（建替え・売却・自己使用など）は様々ですが、借主側にとっては、自社の経営に直結する重大な問題です。

適切に対応しないと、受け取れるはずだった立退料を逃したり、不利な条件で退去してしまう恐れもあります。

そこで、今回は、立ち退きを求められた時に借主（テナント）側が最初にすべきことを、立ち退き案件に注力する弁護士が解説します。

1.契約書と通知内容を確認する

まず行うべきは、賃貸借契約書と通知内容の確認です。

（１）賃貸借契約書の確認

契約書を見て、自社の賃貸借契約が、定期建物賃借契約なのか否かを確認する必要があります。

定期建物賃貸借契約の場合、契約を更新しないことが法律上認められています。

そのため、定期建物賃貸借契約の場合には、貸主からの通知が、契約期間満了を理由とするものであれば、借主は立ち退かなければならない可能性が高いです。

他方、それ以外の賃貸借契約の場合、賃貸借契約の契約期間満了後も、通常は、自動更新が認められるため、借主側の権利が保護されることになります。

（※定期建物賃貸借契約の場合、貸主側は借主側に対して、契約締結前に、契約の更新がなく、期間の満了により建物の賃貸借が終了することについて、その旨を記載した書面を交付して説明をしなければなりません。これが出来ておらず、賃貸借契約書に定期建物賃貸借契約と記載されていても、普通賃貸借契約と評価されることはあります）

（２）通知内容の確認

通知内容の確認の際には、借主（テナント）側の違反行為が記載されているかを確認します。

借主側の違反行為が記載されている場合には、借主側（貴社）の認識として、①その違反行為が実際に行われているか否かを自社で確認するとともに、②仮に違反行為があったとしても、その違反の程度が、建物の明け渡しを求められるほど重大なものなのかについて、弁護士などに相談しながら、検討することになります。

他方、通知内容の中で、借主側の違反行為に特段触れられていない場合には、借主の違反を理由とした明け渡し請求ではないため、通常は、借主側の権利が保護されることになります。

2.「正当事由」の有無を見極める

上記２点をご確認頂き、問題なさそうな場合、貸主側が建物の明け渡しを求めるためには、原則として、借地借家法上の「正当な事由」が必要となります。

そして、過去の裁判例を見ても、ほとんどの場合、この「正当な事由」を満たすためには、貸主側において、立退料を支払うことが求められています。

■正当事由の考慮要素

①貸主（オーナー）側が建物の使用を必要とする事情

②借主（テナント）側が建物の使用を必要とする事情

③建物の賃貸借に関する従前の経過

④建物の利用状況

⑤建物の現況

⑥立退料の支払い申出の有無、及び、立退料の金額

3.立ち退き要請に対する大まかな方針を立てる

立ち退きを求められた場合、借主側として、納得できないし、絶対に立ち退かないとお考えになること自体は、ある種当然の感情だと思います。

もっとも、貸主側の本気度次第では、調停や訴訟といった裁判手続きに巻き込まれてしまうこともありますし、立退料次第では、立ち退くことを選択肢に入れることも、あり得る判断だと思います。

そのため、まずは、①絶対に立ち退かないのか、又は、②立退料次第では立ち退くことも検討するのかという、自社の大まかな方針は立てておかれる方がよいです。

4.まずは弁護士に相談を

貸主側から立ち退きを求められた場合、まずは、立ち退き案件に注力する弁護士に相談されるべきです。

なぜなら、自社が立ち退く必要があるか否かや、今後どのように交渉を行っていくべきかなどは、立ち退き案件に注力する弁護士に相談しなければ、判断することが難しいためです。

実際、弁護士に相談せずに、貸主側と交渉をして、法的に見て、極めて低額の立退料で立ち退きに応じているケースも多いです。

また、立ち退き案件は弁護士業務の中でも特殊な領域であり、弁護士の中でも、これまで立ち退き案件に対応したことがない方も多くいます。

そのため、貸主側から立ち退きを求められたら、まずは、立ち退き案件に注力している弁護士に相談してみてください。

5.最後に

今回は、立ち退きを求められた時に借主（テナント）側が最初にすべきことを、解説しました。

当事務所は、１９８３年に創業した法律事務所であり、これまで多数の立ち退き案件に携わってきました。

特に、立ち退きを求められた借主側での対応に注力しており、立ち退き案件について、確かな実績とノウハウを確立してきました。

以下はほんの一例ですが、過去の立ち退き案件の解決事例になります。

■立ち退き案件の解決事例

立ち退きを求められてお困りの事業者様は、お気軽にご相談ください。

立ち退き交渉で当初提示額の４倍以上の立退料を獲得した事例

2025-11-14

キーワード　

貸主からの立ち退き要求、弁護士の交渉、立退料の増額、原状回復工事の免除、

ご相談内容

今回は、士業事務所の立ち退き交渉事例です。

建物の貸主から、ビルが老朽化しており、立て替えを行いたいとの理由で、立ち退き要求を受けられました。

しかし、貸主からの具体的な提示も中々出てこず、ご不満に思っておられたため、当事務所の弁護士に対応をお任せ頂くことになりました。

弁護士の対応・結果

まずは、弁護士より、貸主に対して、立ち退き要求をするのであれば、立退料を明確に提示するよう求めました。

それから、複数回、面談を行った上で、貸主から出てきた立退料は、約８００万円という金額でした。貸主側としては、士業事務所の場合、飲食店と異なり、立地によって収益が減少するという関係に立たないため、この金額でも誠意をもってお出ししている金額であると考えているとの説明でした。

この面談の際には、貸主側も弁護士を同行しており、弁護士同士でも交渉を行っていました。

この金額提示を受けて、当方弁護士から貸主に対して、全く誠意のある金額ではなく、今後面談を重ねても合意に至るとは思えないため、今後の面談を取りやめる旨の内容証明郵便を送付しています。

これに対して、貸主側から謝罪を受けたため、面談を再開しています。

その後、双方、不動産鑑定士の立退料に関する調査報告書を提出し合うなど、当方側でも立退料を高額にすべき主張を詳細に主張した上で、粘り強く交渉しました。

そして、最終的には、下記の内容の合意を締結することに成功しています。

①立退料約３４００万円を支払うこと（立退前と立退後の２回に分けて支払う）

②原状回復工事を免除すること

③借主側が不要な物を置いていくことを許可すること

一般的に、士業事務所の場合には、飲食店などと異なり、立退料が低額になる傾向にありあす。なぜなら、飲食店と異なり、その立地によって、売上が減少する可能性が低いと言われているためです。

もっとも、今回の案件のように、立退料を増額すべき理由を根拠立てて主張して、粘り強く交渉していけば、立退料の増額を勝ち取れる可能性があります。

幸い、この案件でも、当初提示額の約８００万円から、４倍以上の、約３４００万円の立退料を獲得できました。

※特定できない程度に内容をぼかしています。

立ち退き案件は当事務所まで

当事務所は、１９８３年創業の法律事務所であり、これまで多くの立ち退き案件に携わってきました。

特に、立ち退きを求められた借主側での対応に注力しており、立退料の増額について、確かな実績とノウハウを確立してきました。

立ち退き案件に関しては、相談料や着手金（ご依頼時の弁護士費用）などの初期費用を無料にした、成果報酬型にも対応しております。

成果報酬型の場合の弁護士費用は、立ち退き料増額分など得られた経済的利益の３０％（税込３３％）が成功報酬となります。

立ち退きを求められてお困りの企業様は、お気軽にご相談頂ければと思います。

※成果報酬型の場合の弁護士費用（ご依頼時の初期費用無料）

立退料増額分など得られた経済的利益の３０％（税込３３％）

ここでの経済的利益は、立退料の増額分など、ご依頼後に上昇した利益の一切を意味しています。最終的に取得される金額を指しているわけではありません。

なお、ご依頼時に相手方から具体的な金額提示がなければ、ご依頼時の金額は０円として算出させて頂きます。

立ち退きを阻止した場合の成功報酬については、上記で算出される金額の半額か、賃料半年分のうち、いずれか高い金額を報酬といたします。

※ご依頼をお受けできないケースがあること
①定期賃貸借契約で契約期間の満了が近づいているケース、②借主側に家賃滞納や無断転貸等の契約解除事由があるケースなど、ご依頼をお受けできないケースがあることをご容赦願います。